图：房价下行，各房企纷纷“蓄能过冬”，以备鏖战来年
“如果现在地产央企均带头降价30%至40%，那房价就真的要降了！”格致地产投资顾问成都公司董事长周海斌调侃道。
10月下旬，有消息称上海、北京等一线城市中万科、中海等品牌房企的部分楼盘，降价幅度超过了20%，大幅降价引发前期业主不满。而上海龙湖一楼盘就在该时期降价，售楼部遭到业主群体捣砸。
业内人士认为，在当前楼市调控不松绑，金九银十惨遭梦碎的市场行情下，以价换市已渐成行业内普遍共识，这也反映出一个信号，调整开发战略和市场策略已成当前重点，各房企也以此积蓄能量，为鏖战来年做好充分准备。
成都房企加推存量房源 再不出货或利润不保
当前楼市调控可谓极尽生猛。金融环境严苛，银行开发贷、按揭贷面对房地产通通雪藏。楼市颓势之下，以价换量、快速回笼资金，成为主流房企的不二选择。
与过去相比，今年楼市调控堪称“史上之最”。四川中原地产研发中心主任周觅向本网表示，“在以往的调控年，经过一段时间消化后楼市会迅速回暖，而今年则明显不同，严厉的调控措施扼住了楼市的命脉，开发商所面对的压力也是前所未有的。”
楼市下行，连标杆房企也难以掩饰巨大的压力。日前，万科董事长秘书谭华杰向外界坦承，市场环境的巨大变化，对万科的房源销售已造成很大压力，预计未来新房供应还会继续增加，市场存货压力将进一步加大。
据了解，万科集团内部最新规定，“为实现快速周转，达到开盘一月内去化60%的要求，区域公司有权根据市场情况在定价、促销等销售策略上做出调整”。
成都万科东大街项目金润华府置业顾问石晴告诉本网，金润华府当前正在销售的是10月初开盘的15号楼，现在剩余房源不多，原本均价在11000元每平米左右的精装价格按现在的优惠价，大概就在8000多元每平米。
据成都万科官网显示，除金润华府外，金域西岭、金色海蓉等万科在成都的精装房系列也都在加快推盘节奏。
万科的行动正如周觅所讲，在限购、限贷等政策约束下，开发商绝不能再有侥幸心理，必须启动降价等措施加以应对，而目前可能只有降价是加快销售力度最为有效的方式。
事实上，对于“以价换量”策略，成都一些有远见的品牌房企早已开始试水，并且以骄人的销售证实了周觅观点的可行性。
如中德·英伦联邦继从5月首次开盘到10月6日一期三批次开盘四个月的时间里，累计完成近13亿元的销售金额，一直保持着远超同区域甚至大型品牌房企的销售态势。不过用中德世纪营销策划经理龙浩的话说，英伦联邦并不是为了以价换量，而是从开盘以来一直都走高品质路线。
据悉，特别是秋季房交会以来，华润、中海等品质房企的高尚住宅，也均以纯优惠价集中入市。
对此，四川嘉盛地产董事长樊义波认为，目前各房企都在加大降价销售存量房源的力度，因为再不出货就难保利润。
一业内人士认为，渐近年末，收盘在即，而当前楼市政策又无松绑的迹象，如何快速消化存量房源以回笼资金就成为各地产商的头等大事。
根据市场调整产品结构 房企蓄积能量规划未来
日前，温家宝总理强调，要坚定不移地巩固楼市调控结果。
“盘点过去，把握现在，规划未来。”某开发商总结道，楼市未来路漫漫兮，仍需灰暗中上下而求索。
面对即将到来的2012年楼市，本网调查发现成都各品牌房企暗地里已在秣马厉兵，磨刀霍霍，以鏖战来年。
龙浩向本网表示：“对于明年楼市，形势将依然严峻，但中德在资金上已做好充分准备。”据透漏，中德世纪已准备了数十亿现金，根据明年的楼市情况，随时调整步调。
“目前英伦联邦产品已足够迎合当前市场需求，但为了迎合来年楼市，我们将推出更丰富的产品线。同时还将进一步研发后年及之后的产品。”龙浩进一步解释说，“只有精确预判，才能创造出掌控市场的产品，形成绝对领先，而非随风飘摇。把握住了市场大势的‘道’，营销的‘术’就能更加灵活多变。”
周觅认为，目前市场中拥有“进场”资格的，主要是刚需型消费、中小户型产品消费的人群，所以开发商必须注意调整产品结构，以适应市场变化。
而作为成都未限购区域的项目，花样年花样城销售主管唐华表示：“相对于被限购的主城区，目前郊区盘销售压力不大，花样城销售均价在4000多元每平米左右，每个月销售有100多套。”
唐华认为，2012年楼市调控政策将会见底，楼市行情也将会转好。
中舆地产市场研究部分析预计在今、明两年内，成都楼市将会出现两种发展趋势：已经入市的产品，通过减少利润以换取销量的促销行为将更加广泛；未入市的产品，将更重视前期的市场调查与分析，选择更合理客户群体、入市时机与营销策略等方式进行销售。
“与以往应对‘备粮过冬’的行动趋向不同，未来各房企将考虑得更为长远，企业的应对策略也会更深入、细致和谨慎。”中舆地产进一步指出。
业内人士判断称，随着各房企营销策略及产品结构的调整， 在即将到来的2012年，楼市促销战以及住宅产品本身可能会进一步升级。
地产机构对近来成都楼市行情进行分析后发现，部分房企已开始站在将政策与市场相结合的角度通盘考虑，并仔细研究同区域楼盘的产品类别，找到了自身楼盘的区别与优势，这在一定程度上将为房企明年运营的厚积薄发创造条件。（张鹏涛 杜冉乐，编辑：马钟鸰）
